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海印股份商业地产价值凸显

   日期:2019-10-19     来源:互联网    作者:admin    浏览:4    评论:0    
核心提示:  海印股份(000861,股吧)(000861)正是这样一家坐落于广州的商业零售巨头。公司当前主要业务包括:商业地产业务、高岭土业务和炭
  海印股份(000861,股吧)(000861)正是这样一家坐落于广州的商业零售巨头。公司当前主要业务包括:商业地产业务、高岭土业务和炭黑业务。其中,高岭土业务和炭黑业务是公司的历史传统经营业务,经过公司在2008年11月向大股东定向增发和以支付现金相结合的方式购买大股东综合性商业物业类资产,使得其主营业务又增加了商业地产业务,该业务已经成为公司的利润增长引擎。

  主题化商业地产成为增长引擎

  公司的大股东海印集团在收购海印股份之前就专注于商业物业的开发经营,具有十几年商业物业开发经验,具有良好的市场口碑,其运营能力和招商能力得到广大商户以及客户的认同,在广州地区具有较大的影响力。

  2008年11月,海印集团将其持有的潮楼、流行前线、海印广场、东川名店以及在建的番禺休闲等11个子公司注入海印股份,使公司拥有12家主题商场,主题商场与百货商场有所差异,主题商场一般集零售、餐饮和娱乐为一体,定位鲜明,专业性强,是近年来城市商业发展的趋势之一。

  海印旗下12家主题商场目前出租率基本保持在95%以上,很多主题商场的出租率甚至达到了100%。而且均有10年以上的租约,剩余租赁期限也在5年以上,或者使用自有物业,通过订立长期租约可以保持占据城市商圈稀缺地理位置,使租金水平不随城市商业租金水平迅速上涨,从而保证了各主题商场具备稳定持续的经营能力。这12家主题商场的毛利率水平始终维持在60%-70%的水平,普遍高于国内同类大部分零售企业的毛利率水平。公司在主题商场以及综合性商业物业的租赁业务方面招商能力强,成本低而毛利率高,公司2008年报商业地产业务毛利率达71.22%。2009年上半年毛利率也达到了69.47%。

  此外,公司2009年8月与广州兴盛房地产公司合作经营中华广场,商业物业面积为5.83 万平米,租金第一、二年为每月1100万元,从第三年开始每年递增3.25%,租期为十四年。据了解,中华广场租金成本仅为188元/月,按目前该地段租金400元/月计算,预计每年可增厚1亿元以上的净利润。

  资产注入和外延扩张的潜力巨大

  2008年11月完成资产注入后,公司控股股东海印集团主要商业地产业务进入上市公司,对公司的持股比例由25.34%上升到69.62%,但当前仍存在同业竞争及关联交易的问题。海印集团拥有商业物业子公司19家,本次资产注入上市公司的有11家,另两家自由闲和二沙体育在2008年12月已通过股权转让的方式注入,但还有总统大酒店、总统数码港、江南粮油城、二手城、体育宾馆和广湾十八商务写字楼还没有注入上市公司。

  根据2009年中报,海印集团旗下的江南粮油城、总统数码港早已在2008年5月由海印股份托管,并且大股东海印集团承诺江南粮油城和总统数码港将于2009年11月11日前注入上市公司。据悉,如果资产注入工作进展顺利,预计仅总统数码港将给公司增厚1000万的净利润。

  公司商业地产吸引市场之处更在于其具有外延扩张的潜力。公司未来在商业地产业务方面拟继续收购海印集团尚未注入上市公司的优质主题商场项目,仍可能利用自身丰富的商业物业运作经验和优势,不断以低成本收购广州的地标商业商场,在广州市和广东省持续开发新的主题商场,寻找合适时机并购广州市优质的商业物业项目;并且择机以低成本购入土地,进行商业开发和物业租赁,扩大经营规模,未来公司业绩增长的潜力给予投资者无限的想象空间。

  亚运概念受益公司

  值得注意的是,海印股份是不折不扣的亚运受益股,全球零售业巨头沃尔玛已与广州海印集团达成协议,并将于下个月11月5日进驻海印集团的新项目——海印又一城购物中心,该项目坐落于番禺迎宾路。随着2010年第16届亚运会的来临,番禺区作为广州的亚运城,届时将成为来广州看亚运会的各国观众以及运动员购物休闲的重要之地。

  海印又一城项目占地面积约10万平方米,容积率为2,总建筑面积20多万平方米,其中商业面积占了将近一半,约为10万平方米。沃尔玛投入3000万美元,店面面积将达到2.3万平方米,除沃尔玛超市外,项目还规划有公寓634套,按平均每户3.5人计算,可容纳2219人。

  11月5日即将开业的广州沃尔玛山姆会员店,据分析人士测算,该店每年可以增厚海印股份500万元以上的净利润。此外,沃尔玛的相关负责人也表示,沃尔玛与海印的合作并不会就此终止。沃尔玛在广州有着进一步的扩张计划,今后必将不断增加投资,并根据不同地区的人口分布和消费习惯以及经济实力继续开设不同的店面,目前多个项目正在与海印股份洽谈中。

  高岭土业务向高附加值方向发展

  高岭土作为一种资源类矿产,广泛应用于造纸、陶瓷、橡胶(资讯,行情)、化工、电子、涂料、耐火材料、军工、医药、化妆品、农药等行业,目前的市场价格较高,毛利率水平40%左右。

  海印股份目前有25万吨/年的高岭土产能,其中,干粉类高岭土总生产能力达到15 万吨/年,公司是目前国内最大的造纸涂料用高岭土生产企业。此外,公司还有10 万吨/年高附加值的超细高岭土项目,其产品可替代进口高档涂布造纸高岭土。目前出口高岭土的价格仅为进口高岭土价格的10%左右,因为出口主要是低附加值的产品,进口主要是高附加值的高岭土产品。目前,国内造纸企业所用涂料级高岭土绝大部分依赖进口。海印股份作为国内唯一生产高速纸机用精制高岭土的厂商,已占领该领域国内市场26%的份额。

  尽管国际市场高岭土价格走势呈逐年下降的趋势,但是公司生产的高岭土已经逐渐向高附加值方向发展。公司在高附加值产品方面,在国内尚无竞争对手,2008 年公司高岭土系列产品毛利率达到50%以上,2009年上半年的毛利率也达到了46.44%。

  2008 年公司向海印集团收购了北海高岭科技有限责任公司100%的股权,北海高岭拥有探明储量6071 万吨的高岭土矿资源,其中精矿量占40%。2010年初北海45万吨高岭土将竣工生产。新增年产30万吨的造纸级高岭土深加工开发项目投产后,市场占有率一举从18%增至60%。据测算,如果全部产销按照目前茂名的盈利计算,预计每年可以增厚6500万以上净利润。

  今年以来,海印股份对商业地产租赁业务、高岭土业务持续注资,但尚未对炭黑业务追加投资。2008年年报对公司风险因素的评估中,谈及最多的亦是炭黑业务,与国外大型炭黑企业相比,公司在技术力量和资金方面相对较薄弱。而且炭黑业务盈利性较差,随着成本的不断提升和销售价格增长幅度较小,不排除公司未来有剥离该部分业务的可能,公司将更加专注于商业地产和高岭土业务的高增长。

  估值优势明显

  大股东承诺2009年物业净利润1.35亿元、2010年1.5亿元保底(不包括江南粮油城和总统数码港注入承诺),如果未达到该利润,大股东将以现金补足。同时,持有69%股权的大股东承诺2011年11月3日前不减持,公司只有1.5的亿流通股。

  目前公司持有的商业物业总面积为45.9万平方米(不包括海印又一城的在建面积)。根据瑞天投资公司研究员的测算,对公司商业地产业务的估值分两块进行:自有物业因具有升值潜力,按照NAV方法进行估值;租赁物业具有零售业态性质,按PE法进行估值。计算出该公司商业地产业务的估值为15 元/股。仅考虑到公司的高岭土业务和商业地产业务,公司在2009年和2010年的EPS就可分别达到0.42元和0.71元,目前的动态市盈率分别为24倍和14倍,具有明显的估值优势。(作者:郭楠 来源:证券市场周刊)

 
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